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邹亨瑞:用地产基金形式投资美国地产是大势所趋

楼主:私募明星 时间:2019-03-15 16:00:24

本次“金V说”系列采访九位海外房地产投资专家,包括从法律、税收、土地、开发、基金、移民等各个层面系统介绍海外房地产开发的真实切面。以每日一期的方式推出,欢迎关注!


本文由“金V说”原创,独家专访亨瑞集团董事长邹亨瑞先生。



亨瑞集团(Henry Global Consulting Group)是专业办理美国、加拿大、英国、澳大利亚及欧洲等国家地区移民、留学、短期签证及海外商务咨询的专业咨询、代理机构。亨瑞集团是目前境内外受理美、加、英、澳以及欧洲等地移民、留学业务最多的公司,也是全球最大的留学移民服务咨询公司。


亨瑞集团董事长邹亨瑞先生介绍,受EB5投资移民政策影响,亨瑞集团每年办理的2000多个投资移民客户有美国投资的需求,房地产投资是这些客户的最爱,因为地产项目投资感觉总体安全可靠。于此同时,区别于像万科、万达等国内大型地产公司有足够人力物力可以在美国市场单打独斗、全盘通吃,国内众多中小房企和高净值个人,尽管认为美国房市有很大增值空间和回报,但限于人力、资源实力不足,无法直接参与项目的开发,在这种情况下,基金投资成为他们参与美国地产投资的最好方式。


也正是在这种大趋势下,亨瑞集团成立了自己的独立投资平台--兆瑞资本,通过设立美元基金的方式满足众多国内投资者的海外投资需求。今年兆瑞资本旗下基金规模已达到10亿美元,撬动了30亿美元的投资项目。预计明年基金规模将达到25亿美元的规模。




为了保证客户资金安全性和理想回报,邹亨瑞在涉足房地产投资初期抱着非常谨慎的求证态度,雇佣了一批专业团队从零开始,稳扎稳打,从拿地、规划、建筑设计到尽职调查等整个房地产开发投资全流程深度参与介入,逐渐培养出一批专业资深的经验团队进行全流程参与和风控。


邹亨瑞介绍,兆瑞资本未来投资布局是多元化的。目前集中于房地产的原因是美国地产项目还有1-2年的投资窗口期,随着地产行业未来进入周期性拐点,兆瑞资本也将拓展其他投资领域,比如影视、旅游、高端医疗、TMT,力求投资布局的多元化特征。


近日,邹亨瑞接受了金V说的独家专访。主要为中国的高净值客户提供在中国和海外的投资机会的咨询。


以下为“金V说”与邹亨瑞的采访对话实录:


主持人:

我们知道兆瑞资本的股东是全球最大留学移民服务咨询公司亨瑞集团,请问亨瑞集团是怎么想到来做房地产投资基金的呢?

邹亨瑞:

亨瑞集团早期主要以移民留学业务为主,经过20多年发展,尤其过去五年,亨瑞集团进入美国市场,美国投资移民和加拿大等其他国家不一样,其他国家都是被动投资,美国投资移民相对来说需要你自己选项目、自己承担相应风险,而且客户资金是以私募股权投资的形式,集中到一起,以优先股、夹层色色影院或者优先级别色色影院形式投入到美国项目。




实际上去美国投资项目种类很多,比如制造业、高科技都可以,但是现在国内的投资者,尤其投资移民,往往愿意选择房地产相关的项目。在中国投资者眼里,房地产投资途径相对可靠,比较获认可。


所以亨瑞集团过去五年已经直接投资介入将近50多个房地产相关的投资移民项目,还做一些非投资移民的项目,包括常规的房地产投资,这个过程中,亨瑞集团为了保证客户的利益,防止开发商犯错误,雇佣了一批专业团队对项目进行全程监控,包括业务监控、流程监控、财务监控,而最核心的是真正拥有项目的最终签字权。比如投资移民基金到了项目账号,资金使用的签字权由我们控制,这些才是真正的根本。


因为这些年,常规的投资移民基金经常会出现各种各样的问题,我们要防范,在这个过程中培养出了管理经验,资产管理和私人银行管理团队也逐渐建立起来。


我是学技术出身,所以我坚持认为,必须全部介入才能真正熟悉整个业务。为了更可靠把握整个房地产开发投资过程,我要求我们这个团队从拿地、规划、建筑设计,全流程亲自参与学习,宁可自己出钱培养这部分人,只有真正懂行,才能做到最大范围内的风控。




在这个过程中进一步了解到,美国地产形势和国内完全不一样。国内主要是地产开发商单打独斗,通吃全产业链。从拿地、银行色色影院、规划、销售、物业,都是一家。而美国则是极其专业细分,专业人做专业事。开发商是开发商,有地没钱,总包商是总包商,相当于国内的建筑包工头,销售商是销售商,管理商是管理商,而美国最重要最值得尊敬的一环,是投资商。投资商往往是各种基金,房地产基金、教育基金、养老基金。在这个过程中我们学到了很多经验,觉得美国模式是很好的模式。


在我们做投资移民基金过程中,国内的房地产公司也想到美国发展,大的公司比如万达,有足够的人力物力,可以单打独斗全盘通吃,但很多中小房地产企业包括一些个人,他们认可美国房市的增值空间,觉得回报可靠,但限于人力、资源等实力不够,只能以基金的形式投资进入。在这种情况下只要他们认可我们的管理团队,认可我们过去的业绩,我们的项目,那么我们的基金在市场上竞争能力可以说是非常强的,兆瑞资本迅速扩张可以说是顺应大势而为。



主持人:

如何看待中国人在美国购房更好,还是参与专业的房地产基金更好?

邹亨瑞:

几个方面,一个是中国人在美国投资购房的需求在金融危机之后逐渐增多,形成井喷是去年尤其今年开始,有几个原因:首先是去年APEC开放了10年旅游签证,更多中国人到美国旅游,发现那边的环境更好,房地产也比中国便宜很多,居住环境也好。第二个留学,从过去一万至两万人,到过去几年快速增加到20-30万人,孩子读书需要很多年,租房不如买个房住。另一方面,移民人数也在增加,也有投资房地产的需求。


最近两个月这种趋势更加井喷,一方面因为国内股市前几个月剧烈动荡,股民损失惨重,国内已经没有很好的投资渠道。另一方面人民币过去几十年一直在升值,突然贬值4%,而且这几个月外贸数据比去年下降了接近20%,中国实体经济继续下行的压力很大,国内企业尤其个人,有强烈的人民币资产保值增值的诉求,所以一部分就开始配置境外资产。过去一年欧元、澳元、加元兑美元都贬值了20%-30%,而且将来美元可能还要继续坚挺至少5-6年,所以美元资产配置是相对保值增值的避风港,以上几个大因素导致,在美国继续投资的人数会越来越多,量会越来越大。




至于具体是什么样的投资模式,是多元化的。中国人首选置业,不住可以租出去,但现在有些客户经过3-5年买房子,发现出租管理很麻烦,而且减去各种手续费税费回报率也不理想,在这种情况下,以美元地产基金形式投资,就是一个便捷、节省精力而且收益可控的好选择。如果选择正确,预计回报率在15%-20%。

主持人:

公司投资美国房地产主要采用什么样的策略,未来3年的规划?

邹亨瑞:

亨瑞集团早期在加拿大积累了一些房地产开发经验,但都是小规模的,几百万到几千万的房地产项目,不太大,所以进入美国市场也很慎重,从小项目开始,比如在洛杉矶独立开发豪宅,一栋500万美元。经过五年锻炼培养,团队和经验都有了,最近我们在独立操盘8个亿美元的项目。跟很多有经验的美国开发商、设计商、金融机构联手,一起规划。盈利潜力非常大。


所以亨瑞集团在地产开发方面第一要稳扎稳打,第二投资地点和方式很慎重,地点很重要,大家知道美国投资房地产就是location、location、location。在美国一线城市,比如旧金山、洛杉矶、纽约房价都偏高,那我们重点做二线城市,比如达拉斯、休斯顿。大家知道美国地产开发潜力好的地区,就是东西海岸和南部,呈现一个微笑曲线。从波士顿到迈阿密,休斯顿,再到芝加哥、洛杉矶,再到西雅图,关键看一个重要数据,人口动向。这些地方的人口是逐渐增加的,有些城市比如底特律就比较惨,人口下降30%,房子再便宜也没人要。所以选择预期经济发展潜力和人口增加的城市,是安全可靠保证。




未来三年,从基金层面,我们今年投资基金能做到10亿美元,撬动30亿美元的项目,但亨瑞集团的私募股权基金,不管美元基金还是人民币基金,从内部我们就有2万多个高净值客户,平均净资产在1亿人民币,从他们那里足以一年募到10个亿甚至15个亿、20亿美元的基金。所以这1-2年还是以房地产为主。两年之后,地产就不会再进入了,因为到了大周期的顶点。未来是多元化投资布局,根据客户需求,有些对影视感兴趣,有对旅游感兴趣,有对高端医疗感兴趣,还有对TMT互联网+感兴趣,所以我们也尝试投一点天使基金,因为房地产业就1-2年的可投资窗口期。

主持人:

亨瑞集团有一个得天独厚的优势,通过移民服务积累了大量EB5的资金,投入房地产市场。请问EB5的资金在美国投资房地产的情况?

邹亨瑞:

美国有很好的移民政策,叫EB5,每个投资者至少投50万美元,投到美国的一个项目,这个项目必须产生就业。一般选择地产项目感觉安全可靠,万一出了状况,至少房子是有价值的,保证客户基本资金回来,不会血本无归。亨瑞集团通过这几年的发展,美国投资移民今年能达到2000个投资移民的客户,有10亿美元的地产基金。这个基金主要根据不同城市不同的业态选择,因为投资者有不同喜好,有投公寓的、投写字楼的,投宾馆的,还有投商业综合体的、投养老院、康复中心的,很多元化,小的项目几千万美元,大的10亿美元,非常多元化。



主持人:

兆瑞资本作为私募基金管理的平台,在集团扮演了很重要的角色,能否具体讲讲?

邹亨瑞:

亨瑞集团是个老品牌,有20多年的历史,主要以移民留学为主,现在拓展到海外就业、海外地产开发、海外地产基金。我们原来想是否打亨瑞的品牌,在交流过程中,觉得这是移民留学,不能太乱。最后决定成立一个全资子公司,从运作品牌宣传等方面,更直接。


兆瑞资本现在在北京也成立了人民币基金,有两个发展方向,有的客户说我投人民币行不行,人民币基金同样可以通过自贸区合法的渠道投到海外。而且投资方向非常多元化,很多客户中意国内的一些大佬,沈南鹏、王强、徐小平,领投的项目,如果客户认可我们的人民币基金,我们发一个定向跟投,相信很多客户愿意。这是我们将来多元化的铺垫。



主持人:

作为私募基金管理公司来说,管理团队是非常重要的,请您介绍一下在美国和中国的投资管理团队?

邹亨瑞:

我个人在加拿大做研究员,搞科研的,所以做事比较谨慎,我们是全程监控的,所以对基金管理团队也一样,要求非常专业的团队专业的经验,美国总体来说投资管理额度超过30亿美元了,以后每年要有10亿美元的投资基金。我们自己的基金有10-15亿美元,明年可能到25亿-30亿美元。美国的团队成员有很强的基金背景,有的是20-30年的地产基金或金融机构背景,也有很好的学历背景,哈佛、MIT、斯坦福、沃顿商学院的学历背景,他们已经有深厚的管理经验和人脉资源。


北京有人民币基金,为了国内对接更方便,也有团队,像关博仁关总,以前是首创3个基金的管理人,非常有经验。另外Danny,MIT毕业在基金行业做了20年。也是国际标准流程,做到非常专业,保证每个环节的监管和风险防范到位。

特别鸣谢亨瑞集团、兆瑞资本对本次采访的大力支持!


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