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楼市刀口舔血信贷灌水,四小龙限购治标不治本

楼主:辉哥说楼市 时间:2019-04-29 07:12:27

南京首席房地产专家和意见领袖、南京房地产促进会秘书长张辉的公众账号huiyedcgzs


南京800万买房人置业投资、开发商投资开发、政府机构、媒体、上下游产业人士了解南京及全国楼市的必备手册。

 

上半年一路狂飙的房地产市场在信贷之手和宏观调控之手的左右翻转下,正开始找不到北。


近日,楼价呈现大跃进的一线城市和重点二线城市都出现调控迹象或者传闻。据《华夏时报》记者统计,楼市火爆的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京和武汉等城市率先于近期出台了楼市调控政策。


然而,与政府开始严控“地王”控制房价的大方向格格不入的则是信贷方面的数据,最新统计显示,7月新增人民币色色影院4636亿,其中住户部门色色影院增加4575亿元,意味着7月份新增色色影院99%都是房贷。楼市将走向何方?是在政府调控下应声而落,还是会继续高歌猛进?地产商和业界专家的观点逐渐出现了分化。


房价疯涨背后


今年上半年,一线城市的房价一直都没有歇着。


8月18日,国家统计局公布数据显示,7月,合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑,同比涨幅达到30%以上,环比涨幅达到3%甚至4%以上,超过北上广深等一线城市。事实上,上述热点二线城市已经迎来了十几个月的房价连续上涨。


近日,北京链家地产天通苑一门店负责人显得有些焦虑,“这段时间客户和业主显然不在一个频道上,买房的客户不是没有,但是业主老是坐地起价,有的还不卖了,就等着再涨涨。因为上半年房价涨得太快了。”而在北京望京地区,去年年底单价4.2万元/平方米左右的房子,现在已经涨到了单价7.5万元/平方米。


上海情况则是,量价齐升,热度远高于“房价四小龙”。据上海链家数据显示,上海8月新建商品住宅供应量为39.8万平方米,环比下滑49.4%,同比下滑48.7%。供应量减少,但成交量为187.0万平方米,环比上涨42.2%,同比上涨50.1%。8月新房成交均价为42384元/平方米,环比上涨13.6%,同比上涨40.2%。


相比北上深一线城市,广州房价最近几个月一直在补涨,尤其最近两宗地高价成交后,更推升了整个广州楼市,二手房买卖当中,一些业主坐地起价。广州2014年房价1.5万元/平方米左右,直到今年7月份攀至1.6万元/平方米,8月则继续上升超过1.7万元/平方米。


另据上海链家的监测数据,7月份厦门、合肥、南京的商品住宅环比涨幅分别为4.6%、4.2%和3.6%,位于70个大中城市的前三甲。这几个城市今年1-8月份的住宅用地成交额已经赶超去年,厦门与去年同期住宅用地成交量相比,则超过了200%。


另外一个热点城市珠海,房价今年上涨就没有停过,8月甚至领涨全国其他城市,其房价已与广州持平,成为弱二线城市逼平一线城市的典型。


“有些同事今年卖房的收入都可以买一套房了,今年应该是地产中介最好的年份吧。”珠海香洲区地产中介吴先生对《华夏时报》记者说,这片中心区的房价最高每平方米已超过3万元。


说起疯狂的房价,就不能不提到其背后的两大推手——信贷和地价。央行发布的7月份信贷数据显示,该月人民币色色影院增加4636亿元;其中,住户部门色色影院就增加4575亿元,占比高达99%。


另外,从半年报看,工、农、中、建四大国有银行是个人按揭色色影院市场上的绝对主力,上半年合计新增了13774.63亿元个人住房色色影院,占同期新增色色影院的55.66%。四大行今年上半年已经完成了去年全年约八成的房贷投放规模。尽管如此,各银行在中期业绩发布会上仍宣称,将进一步加大对个人房贷的信贷投放。


除了信贷,地价对楼价的影响力也不容小觑。房价涨幅虽然已经很疯狂,但地价比房价还要疯狂。面粉普遍比面包贵,成为今年热点城市的普遍行情。


8月26日广州黄埔长岭居一地块开拍,中冶置业以36.792亿元拿下,溢价率240.9%。据《华夏时报》记者了解,随后周边楼盘坐地起价,直接将房价调高5%-10%出售,有的楼盘干脆找各种原因封盘待涨。


限购风雨欲来


面对过火的楼市,在中央提出“抑制资产泡沫”后,厦门、苏州对二套房启动限购令,南京、合肥也出台了政策。


8月31日,厦门市正式出台限购措施。具体政策是对三种家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房,即:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。此项政策9月5日开始实行,将持续至明年12月31日。


同日,中国人民银行武汉分行及银监会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》(下称《通知》),武汉于9月1日起实行限贷政策。


此前的8月11日,苏州出台限购政策。对于非本市户籍居民家庭限购两套住房,且购买第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。不过苏州的限购政策严格来说是部分限购,主要针对非本市户籍家庭。


南京则从土地拍卖方面进行调控,该市规定土地拍卖竞价达到一定比例时,政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整;其中,当网上竞价达到最高限价,仍有两家以上单位要求继续竞买时,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。


业内人士分析认为,从后续市场走向看,廊坊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、花桥、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等城市限购可能性比较大。因为这些城市从地理位置、经济发展来看要么是不错的重点二线城市,要么是位于一线城市周边的城市;其次是这些城市楼市已经趋于活跃,而且房价增幅过快。


楼市泡沫十字路口


一路狂飙的楼市在遭遇限购政策时能否被拽住奔跑的脚步,目前看来业界仍看法不一。


尽管楼市红火,但房地产开发投资增速连续3个月下滑,作为先行指数的土地购置面积同比下降7.8%,环比降幅扩大4.8个百分点。业内普遍认为,结合近期严控“地王”控制房价的大方向,预计年内房地产投资都难有起色。


中原监测的城市数据显示,从近期政策收紧的部分城市成交情况来看,厦门在出台限购之前,8月份的成交量环比降幅达到75%;南京也从前期高位有所降温,8月以来的成交量环比降幅达到42%。而合肥在6月末政策出台后,成交量快速回落,但7月后期又再度攀升。


深圳房价经过一番暴涨之后,最近几个月开始率先盘整,成交量又回到涨价前,成交价格则处于高位盘整。据深圳市规划国土委官网统计,8月二手住宅成交11206套,环比下降30.3%。


住在香蜜湖片区的刘小姐告诉本报记者,自己手里一套今年高位时卖1200万的房子,现在报价已经降到1100万。


中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受《华夏时报》记者采访时称,深圳目前处于暴涨之后的调整之中,不排除经过盘整之后再向上走,主要有几个因素对楼市起到支撑作用,“一是深圳经济基本面决定,深圳产业转型已经取得了成功,今年上半年GDP增长8.6%;二是深圳货币总量在全国排位第三,交易活跃度基础依然存在;三是深圳房地产供需关系始终失衡,30%房屋自有率在全国最低,北上广都超过了80%。”


大部分业内人士则认为,单就目前这些措施,仍难从根本上去掉市场继续预期房价上扬的内火。就“地王”来说,虽然相关部门已经约谈过部分央企,而且各地方政府也有表态,但目前看来,“地王”仍层出不穷。


9月1日,郑州土地9月首拍,央企华润以14.96亿元抢得经开区41.83亩地。楼板价11920.38元/平米,每亩单价3576.13万元,溢价率434.29%。同一时间,郑州市代市长程志明还首次公开提出将“加大房地产市场调控力度”。政策究竟能起多大作用,似乎还很难判断。


从全国信贷环境来看,宽松局面依旧。一家投资机构高层表示,没有信贷支持,楼市将成无水之源。


“看一下最新的金融数据便知,地方调控不过是治标,而信贷货币之本,并没有真正被医治。风向虽变,然水势未动,楼市短期内的走向很难改变。”北京富国大通资产管理有限公司高管指出,对投资人来说,加大金融资产的投资已是大势所趋,房价短期仍是重要投资工具,但从长期看,房产税的到来是大势所趋,不可避免,房产持有成本将增加,各种税制的增长,将降低房产的投资回报。


有投资界人士告诉记者,地方政策,短期很难从根本上遏制房价地价的上涨。原因在于,从宏观层面,货币供应持续增加、股市、债市疲软吸纳资金能力有限;在政府层面,经济增长放缓,没有找到新的增长动力,需要房地产的支持;大量的政策债务以及以银行为主金融体系的稳定,也需要房地产保持一定的增长速度。


对开发商来说,拿地王房企继续看多后市,以央企为代表的开发商充分利用宽松的货币和政策环境大量融资,从资本市场和银行获得低息的色色影院,以撬动更多的投资项目。


经济学家宋清辉认为,未来房地产市场价格出现回调是必然的,但这并不意味着房地产就会一蹶不振,行业的分化也将越来越明显,城市分化、区域分化、企业分化、楼盘分化也将成为分化趋势的主流。在出现分化趋势前把握好先机,企业才能运作得更长远。


来源:华夏时报 


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